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業務管理者の必要性
【賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律】の施行に伴い、賃貸住宅管理業の登録が開始されました。
自己所有物件の管理を除き、賃貸住宅管理戸数２００戸以上の賃貸住宅管理業者は登録が義務付けられていることや、管理戸数が２００戸未満の賃貸住宅管理業者であっても社会的信用力を確保するにあたって登録を受けることが望ましいとされていることから、登録を検討されている事業者様も多いと思います。
賃貸住宅管理業の登録にあたっては、営業所（事務所）ごとに賃貸住宅管理の知識・経験を有する【業務管理者】を配置する必要があります。
賃貸住宅管理業における業務管理者とは？
賃貸住宅管理業者は、「管理業務」として、賃貸住宅の維持保全（建物・設備の点検・維持・修繕等）、家賃・敷金等の金銭の管理を行うほか、これらの「管理業務」以外にも、オーナーと入居者との間の賃貸借契約の更新・解約に係る業務、入居者からの苦情への対応に係る業務、入居者の入退去に係る業務等を行うことになるため、以下の様な専門的な知識が必要とされます。
- 賃貸住宅管理業法に関する知識
- 建物・設備に関する技術的な知識、建築法規等の法令知識
- 金銭の管理に関する経理上の知識
- 賃貸借契約に関する法律的な知識（賃貸借契約の更新、退去時の原状回復義務等の民法その他の法令に関する知識）
また、専門的な知識が必要とされるほか、個々に状況が異なる賃貸住宅の多様な事態に適時適切に対応する必要があるため、賃貸住宅管理業の登録には、登録する営業所（事務所）ごとに最低１名以上配置する必要があり、業務管理者が複数の営業所（事務所）を兼務することは認められません。
業務管理者となるための条件は以下の３通りです。
- 令和２年度までに【賃貸不動産経営管理士】として登録した者
- 業務管理者移行講習（２時間２０分）の受講が必要
- 宅地建物取引士を有する者
- 指定講習（１０時間）の受講が必要
- 令和３年度以降、【賃貸不動産経営管理士】の登録試験に合格した者
賃貸不動産経営管理士登録試験とは
賃貸不動産経営管理士になるためには、毎年1回（11月）に実施される賃貸不動産経営管理士試験（国土交通大臣登録証明事業）を受験し、合格した後、資格者登録をする必要があります。試験については以下のリンクをご参照ください。
令和２年度までの【旧・管理士試験】に合格した方は、移行期間内（令和４年６月１５日まで）に登録・移行講習を修了した場合については、業務管理者の要件を満たす者とみなされます。
宅地建物取引士向けの指定講習とは
国土交通大臣の指定を受けた、指定講習施機関が【宅地建物取引士】を対象に実施する講習です。詳細については、以下のリンクをご参照ください。
業務管理者と専任の宅地建物取引士の兼務は可能？
賃貸住宅管理業の登録において、営業所（事業所）ごとに最低１名は配置しなければならない業務管理者ですが、賃貸不動産経営管理士登録試験に合格するほかに、宅地建物取引士が指定講習を受けることによって、業務管理者となるための要件を満たすことができます。
賃貸住宅管理業と宅地建物取引業は、親和性の高い業務のためどちらの事業も展開していたり、宅建業免許取得後に、管理物件が増えて賃貸住宅管理業登録を行う事業者様も見受けられます。
そのため多くの方に、『宅建業免許の申請の際に【専任の宅地建物取引士】として申請済の者が、【賃貸住宅管理業の業務管理者】を兼務できますか？』という質問を頂きます。
【結論】専任の取引士と業務管理者は兼務可能です。
専任の宅地建物取引士は、宅建業を営む営業所に常勤し、専ら宅建業に従事している状態でなくてはなりません。宅建業を営む営業所が他の事業（建設業など）の営業所も兼ねていて、他の法律等により専任を要する業務に従事するなどの場合（専任技術者など）には、他の事業の業務量等を斟酌のうえで許されているものを除き、その宅建士について専任性を認めていません。
専任の宅地建物取引士は、賃貸住宅管理業の業務管理者は兼ねることができるのかというと、国土交通省は、賃貸住宅管理業法上の業務管理者を兼務することは差し支えないという考え方を採っています。
国土交通省HPの賃貸住宅管理業法についてというページにある、賃貸住宅管理業法FAQ集のなかで、『業務管理者が宅地建物取引士も兼務する等他の業務を兼務することは法違反となるものではありません』と示しています。（令和４年６月１５日時点）
ただし、入居者の居住の安定の確保等の観点から賃貸住宅管理業者の従業員が行う管理業務等について必要な指導、管理、及び監督の業務に従事できる必要がある点には注意が必要です。
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参照サイト
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